Vícios construtivos em apartamentos novos

Receber as chaves de um imóvel novo é um momento muito esperado. No entanto, mesmo em empreendimentos recém-entregues, podem surgir problemas relacionados à execução da obra, aos materiais utilizados ou ao desempenho dos sistemas construtivos.

Esses problemas são conhecidos como Vício construtivo.

Os vícios construtivos são falhas que podem comprometer o funcionamento, a durabilidade ou a qualidade da edificação. Em muitos casos, essas falhas estão relacionadas ao processo de construção e acabam se manifestando após a entrega do imóvel.

Por isso, compreender o que são esses vícios e como identificá-los é fundamental para que o proprietário saiba quando é necessário buscar uma avaliação técnica.

O que são vícios construtivos

Vícios construtivos são defeitos ou irregularidades decorrentes do projeto, da execução da obra ou dos materiais utilizados na construção.

Eles podem aparecer de diversas formas, como por exemplo:

• infiltrações em paredes, tetos ou pisos

• fissuras ou trincas em paredes e revestimentos

• descolamento de revestimentos cerâmicos

• falhas em impermeabilizações

• problemas em esquadrias, portas ou janelas

• vazamentos em instalações hidráulicas

Nem toda pequena imperfeição significa necessariamente um problema grave. No entanto, quando essas manifestações aparecem, é importante avaliar tecnicamente sua origem para entender se existe algum vício construtivo envolvido.

Vícios aparentes e vícios ocultos

Os vícios construtivos podem ser classificados de duas formas principais: vícios aparentes e vícios ocultos.

Vícios aparentes

Os vícios aparentes são aqueles que podem ser percebidos facilmente durante a vistoria do imóvel ou logo após a entrega das chaves.

Entre os exemplos mais comuns estão:

• revestimentos quebrados ou mal assentados

• portas desalinhadas

• trincas visíveis em paredes

• falhas de acabamento

Esses problemas normalmente podem ser identificados durante a vistoria de entrega do imóvel, antes mesmo da mudança do proprietário.

Vícios ocultos

Os vícios ocultos são defeitos que não são facilmente identificáveis no momento da entrega do imóvel, especialmente por pessoas leigas, mesmo que já estejam presentes na construção ou que venham a se manifestar com o tempo. 

Isso acontece porque muitos sistemas construtivos ficam escondidos dentro da edificação ou exigem conhecimento técnico para avaliação.

Um exemplo comum ocorre nas áreas molhadas, como banheiros e cozinhas. Para um proprietário, o ambiente pode parecer totalmente concluído e em boas condições. No entanto, problemas na execução da impermeabilização, vedação correta da peça do ralo com a impermeabilização podem não ser perceptíveis visualmente.

Nessas situações, o problema só costuma aparecer algum tempo depois, geralmente na forma de infiltrações.

Quando isso acontece, a investigação da causa normalmente exige a atuação de um profissional especializado em Engenharia Diagnóstica, capaz de avaliar tecnicamente o sistema construtivo e identificar a origem da manifestação.

Muitos problemas já existem no momento da entrega, mas passam despercebidos por quem não tem conhecimento técnico. 

Outro exemplo é o guarda-corpo apresentado na imagem acima. Embora esteja visível, a sua altura está abaixo do mínimo recomendado em norma técnica (1,10 m), o que compromete a segurança.

Para um leigo, esse tipo de situação pode passar despercebido, já que não há conhecimento técnico para avaliar se o elemento atende aos requisitos normativos. Nesses casos, mesmo sendo um elemento visível, a irregularidade pode não ser identificada no momento da vistoria, caracterizando uma situação de risco.

Sinais de possíveis problemas no imóvel

Alguns sinais podem indicar a existência de vícios construtivos, como:

• manchas de umidade em paredes ou tetos

• fissuras que aumentam com o tempo

• pisos que apresentam som oco ao serem percutidos

• infiltrações após períodos de chuva

• dificuldade de fechamento em portas ou janelas

Quando essas situações aparecem, é importante evitar soluções improvisadas antes de compreender a causa do problema.

A importância da avaliação técnica

Muitas vezes, pequenas manifestações podem ter origens diferentes. Uma fissura, por exemplo, pode ser apenas uma movimentação natural do revestimento ou pode indicar um problema relacionado à execução da obra.

Por isso, a avaliação técnica é fundamental para identificar corretamente a origem da manifestação e indicar as medidas mais adequadas para sua solução.

Essa análise normalmente é registrada em um Laudo Técnico de Engenharia, elaborado por profissional habilitado, que descreve as condições observadas e apresenta a avaliação técnica do problema.

Atenção aos prazos e ao recebimento do imóvel

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, o proprietário possui prazo para reclamar de vícios construtivos identificados no imóvel.

Para vícios aparentes, esse prazo é de até 90 dias a partir da entrega das chaves. Já nos casos de vícios ocultos, o prazo passa a contar a partir do momento em que o problema se manifesta.

No entanto, existe um ponto importante que muitos proprietários desconhecem.

Ao assinar o termo de recebimento do imóvel, o proprietário declara que a unidade foi entregue em condições adequadas de uso, conforme verificado no momento da vistoria.

Isso não elimina seus direitos, mas pode tornar mais difícil comprovar que determinados problemas já estavam presentes na entrega, principalmente quando não há um registro técnico das condições do imóvel.

Por esse motivo, a realização de uma vistoria técnica antes da assinatura do recebimento é uma medida importante para garantir que eventuais falhas sejam identificadas e formalizadas corretamente.

Conclusão

Mesmo em imóveis recém-entregues, é possível que existam falhas decorrentes do processo construtivo.

Por esse motivo, a vistoria técnica no momento da entrega das chaves é uma etapa importante para que o proprietário compreenda as condições do imóvel que está recebendo.

A análise realizada por um engenheiro permite identificar possíveis irregularidades, registrar tecnicamente as condições da unidade e orientar o proprietário caso sejam encontradas manifestações construtivas que mereçam atenção.

Se você deseja uma avaliação técnica antes de aceitar a entrega do imóvel, ou precisa entender a origem de alguma manifestação já identificada, entre em contato para mais informações ou solicitação de orçamento.